农村“死资源”如何变成“活资本”?——湖北宜城宅基地制度改革调查
湖北宜城刘猴镇胡坪村村民吴昌财住了近30年的两层楼房,去年底拿到了标注农房和宅基地面积的《不动产权证书》。吴昌财说,“农房办下产权证,心里也踏实了”。
宅基地制度改革涉及广大农民切身利益,也是推进农业人口转移进城落户的重要配套。宜城市在试点宅基地制度改革中,探索统一确权颁证、超标有偿使用、自愿有偿退出,形成农民财产收入增长、农村耕地面积增加的“多赢”局面。
宅基地确权颁证 “死资产”盘成“活资本”
地处汉江中游的湖北省宜城市是全国33个农村土地制度改革试点之一,承担宅基地制度改革试点任务。从去年3月起,宜城市通过前期8个村顺利展开试点后,目前已在全市铺开。
农村宅基地改革“破冰”首要之举在于确权。宜城市组织500多名干部进村入户,摸清全市10多万户农户宅基地基本情况,同时成立不动产登记局,开展农民住房测量和权属调查。
在妥善解决历史遗留问题基础上,宜城市已分批向农民发放不动产权证书。记者在刘猴镇胡坪村四组看到,包括吴昌财在内的47户村民宅基地面积、权利人,建房时间等产权信息都在公示栏上张贴,便于村民监督。
宅基地与农房确权颁证,为农民办理抵押贷款扫除了最后的“拦路虎”。宜城市流水镇黄冲村村民赵保川,不久前刚抵押自家农房与宅基地,从银行贷款10万元准备发展生态种藕。
赵保川说,过去农民办理贷款业务,农房没有产权证无法抵押,只能采取三户联保方式,贷款额度只有3万到5万元,“现在确权发证后,农房价值就能流动起来”。
中国人民银行宜城市支行行长王大钊说,首批5户共46万元的农房抵押贷款目前已全部到账,主要用于农民流转土地、挖塘养鱼等,“全市农房总估值超过200亿元,经确权发证就能将过去的‘死资产’变成农民的‘活资本’”。
划定基准区间收费 宅基地超标有偿使用“破冰”
长期以来,宅基地面积过大、乱搭乱建、一户多宅等现象普遍,加上退出机制不畅,已成为制约农村土地集约利用、农业人口转移进城的瓶颈。探索宅基地有偿使用、有偿退出,是宜城改革试点的重要任务。
根据湖北省土地管理规定,使用建设用地的农户宅基地面积不能超过200平方米。据统计,宜城市10.66万户农民中,宅基地面积超标的共有8.63万户,占比超过80%。
宅基地有偿使用如何落实?村民反映,有偿使用必须考虑客观条件与历史因素。比如耕地较多村庄,种粮多用农机,宅基地就要考虑农机用房需求,“若对宅基地超标面积收费标准一刀切,就很难服众”。
经过多方征求意见,宜城市确定采取“明确基准、划定区间、村民自治”方式,结合各村实际建立有偿使用机制:根据集镇、中心村、普通村制定差异化农村基准低价;划定三个收费区间,宅基地200平方米以下的,免费使用;超出面积分别按基准地价乘以不同系数收费。
“村民自治是宅基地有偿使用能顺利实施的基础。”宜城市宅基地改革领导小组副组长丁国锋说,宅基地区间收费系数确定通过村民自治决定,并对困难户、残疾人等特殊群体给予照顾减免。宅基地有偿使用所有收益,全归村集体组织公开使用,接受村民监督。
吴昌财给记者算了笔账:他家宅基地面积超标29平方米,全村户均宅基地面积为243平方米,胡坪村基准地价为每平方米1元,村里确定超过200平方米的收费系数为0.5;超过全村户均面积部分缴费系数为1,因此他每年需要缴费14.5元。
宜城市流水镇黄冲村支书王朝富说,黄冲村有600多户宅基地超标,收取村民有偿使用费19.5万元,占应收户数比例超过98%,“经过村民代表大会商议,已将其中7万元收入用于村庄路灯建设”。
畅通有偿退出渠道 农户陆续自愿退出宅基地
一些受访基层干部与村民表示,宅基地无偿使用时村民都贪大,邻里宅基地地界纠纷矛盾不断。现在多占宅基地就要多缴费,确保农民“住有所居”时更突出公平。
宜城市明确,村民可自愿选择退出农村宅基地使用权,由村委会回购,资金来源于宅基地有偿使用收益和土地增减挂钩项目奖补。村民宅基地退出后将复垦成耕地。
目前,全市8个试点村共有68户农民选择有偿退出宅基地,总面积达61.7亩。流水镇刘台村二组村民李成林,曾因新址建房而形成“一户两宅”。去年宅基地有偿使用实施后,李成林选择退出300多平方米的旧房宅基地,获得7700元补偿。
站在复耕种上庄稼的旧宅基地上,李成林感慨地说:“现在宅基地超标面积需要缴费,同时退出宅基地还有补偿,大家自愿退出的积极性很高。”
宜城市委书记李诗说,加强宅基地审批、退出等规范管理后,若宜城市所有多占宅基地农户全部自愿退出,加上前坝后院、通户道路经土地统筹整治,在保证村集体自身发展建设情况下,预计可增加耕地超过5万亩。